今日は、友人に早期に中古住宅を売却する方法を伝授しました。「伝授」と書くと必ず早く売れそうな方法に思われたかもしれませんが、これからスタンダードとなりえる売却方法だと思い提案してみました。
友人は、一年前にとあるハウスメーカーで注文住宅を建てました。そのときに以前住んでいた住宅の売却計画が全くできていなかったため1年余り売れ残っているのです。
その中古住宅は、築34年の軽量鉄骨の一戸建て住宅。彼は1,100万円で売却したいと言っていますが相場より100～200万円高い希望です。
不動産会社にまかせておけば、ネットに掲載しておけばすぐに売却できる訳ではありません。売却するためにはそれなりの努力が必要です。
そこで私はこんな提案をしてみました。この記事を見られた中古住宅が売れない売主の方には目からうろこの情報だと思います。
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① 既存住宅売買瑕疵保険付保することにより下記減税優遇が受けられるようにする。
また瑕疵担保責任 2 年が付けることでお得感、 安心感を演出する。
１．住宅ローン減税
２．不動産取得税減税
３．登録免許税減税
（例）売却価格：1,200 万円、 買主年収 350万円、 年利 0.5％、 頭金 0 年、 借入期間 30 年、 土地の固定資産税評価額：900 万円（※１）、建物の固定資産税評価額：300 万円（※２）で試算。
建物部分の不動産取得税・・・建物の固定資産税評価額が、控除額である 420 万円よりも低いため、建物部分に は不動産取得税が課税されない。
土地部分の不動産取得税・・・ 900 万円×1/2×3%＝13.5 万円 控除額・・・(900 万円÷199.92 ㎡)×1/2×(112.43 ㎡×2)×3%≒15 万円 控除額が税額を上回るので、土地部分についても不動産取得税は課税されない。
●既存住宅売買瑕疵保険付保検査料および保証料（期間：2 年、保証金額：500 万円）をサービス（売主負担） する。
検査料 ・・・4.32 万円
保証料 ・・・9.288 万円
検査・保証料合計 ・・・≒13.6 万円
・住宅ローン減税 ・・・≒▲99.25 万円 →住宅ローン控除シミュレーターから算出
・不動産取得税控除 ・・・控除なし
・登録免許税減税 ・・・≒▲8.7 万円
・瑕疵保険 ・・・≒▲13.6 万円
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・減税等合計 ・・・≒▲121 万円
② リフォームクーポン券付とし他物件との差別化を図る
・100 万円のリフォーム券をつけお得感を！
・買主にリフォームの自由度を提供。
・売主のリフォーム打ち合わせにかかわる負担軽減。
① ＋ ② から
∴1,200 万円－121 万円－100 万円 ≒ 実質 979 万円
実質 979 万円とうたい、同価格帯（1000 万円～）の物件との差別化を行う！！
リフォームクーポン券付きだけの場合、 1,200 万円－100 万円（リフォーム券） ＝1,100 円となり
瑕疵保険を付ける場合と比較すると、120 万円も割高感がでることもアピールし売却促進をはかる。
問題点・・・不動産会社が買主に対して分かりやすく説明できるかが重要、またネットやチラシなどの 物件案内表示に一工夫が必要。
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売主の費用負担は、 リフォーム券 100 万円、瑕疵保険手数料等 13.6 万円 合計：113.6 万円
実質売却価格・・・1,200 万円－113.6 万円＝1086.4 万円となる。
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さてどうなるか？
いい結果報告ができるといいですが。。。
2018年5月23日
